Será que os shoppings B estão vivendo um momento de glória? Uma análise da surpreendente mudança nos investimentos do varejo.

• Funcionários do T-ROC
• 18 fevereiro de 2026
• 4 minutos de leitura

Durante anos, a narrativa em torno do varejo americano foi a de dois mercados distintos: os prósperos shoppings "A" — centros de luxo com grande fluxo de visitantes — e os shoppings "C", destinados à demolição. No entanto, à medida que avançamos para 2025, uma nova tendência está surgindo. Grandes empresas como Grupo de propriedades do Simon e Walmart Estão voltando seu olhar, e seu capital, para os shoppings “B”, muitas vezes negligenciados.

Mas o que está impulsionando esse súbito interesse em centros comerciais de médio porte, e será que esses investimentos sobreviverão ao declínio contínuo das lojas de departamento tradicionais?

Definindo o Shopping “B”

Para entender a mudança nos investimentos, primeiro precisamos definir o cenário. Tradicionalmente, o setor varejista classifica os shoppings com base na produtividade de vendas e na taxa de ocupação:

• Shoppings: Destinos de primeira linha com vendas robustas (frequentemente acima de US$ 500 a US$ 800 por pé quadrado) e inquilinos de alto padrão.

• Shoppings B: Desempenho mediano, geralmente gerando em torno de $ 300 por pé quadrado Com ocupação média e talvez uma ou duas vagas em hotéis âncora.

• Shoppings C: Ativos com baixo desempenho, altas taxas de vacância e manutenção adiada.

Segundo analistas da Green Street, existem aproximadamente 300 shoppings de categoria B em operação nos EUA. Embora muitos tenham sido ignorados anteriormente, agora estão se tornando a linha de frente para investimentos estratégicos. Requalificação do shopping B.

Por que agora? A escassez de espaços de "qualidade".

O principal fator para essa revitalização não é apenas o amor pela nostalgia; é a falta de opções. Apesar do fechamento de lojas de grande porte, a taxa geral de vacância no varejo dos EUA permanece notavelmente baixa, em torno de 0,5%. 4%.

Lojistas que buscam expandir seus negócios estão descobrindo que os shoppings de primeira linha estão saturados. Isso cria um "efeito indireto", no qual os proprietários podem intensificar os esforços de locação em shoppings de segunda linha para atrair marcas que precisam de um espaço físico, mas não conseguem acessar os centros comerciais premium. Como David Simon, CEO do Simon Property Group, observou recentemente, a empresa está mudando seu foco, deixando de priorizar exclusivamente os shoppings de primeira linha para investir em um programa de crescimento significativo para shoppings de segunda linha em 2025 e 2026.

Estudos de caso: De Pittsburgh a Long Island

Dois grandes projetos destacam os diferentes caminhos. Requalificação do shopping B pode levar:

1. A Renovação Estética: Shopping Smith Haven

O Simon Property Group está lançando seu programa de nível B no shopping Smith Haven Mall, em Long Island. Essa abordagem se concentra no modelo de "revitalização":

• Pisos e acessórios interiores renovados.

• Novo paisagismo e sinalização renovada.

• Uma praça de alimentação completamente reformulada.

• Atraindo “miniâncoras” modernas como Zara e Sobre a mesa.

2. A transformação de uso misto: Shopping Monroeville

A abordagem do Walmart na região de Pittsburgh é mais radical. Em parceria com a Cypress Equities, a empresa busca transformar o Monroeville Mall em um empreendimento de uso misto. Essa visão integra o comércio varejista com espaços residenciais, de hotelaria e escritórios, transformando efetivamente um shopping center em um bairro.

O maior obstáculo: o dilema da âncora

Apesar da entrada de capital, uma grande sombra permanece: a loja de departamentos. Historicamente, os shoppings eram construídos em torno do modelo de "loja âncora" — com uma Macy's ou uma JC Penney, o fluxo de clientes viria naturalmente.

Hoje, o fluxo de clientes em lojas de departamento caiu quase um terço em comparação com os níveis pré-pandemia. Quando essas lojas âncora fecham, deixam para trás "espaços enormes" que são difíceis e caros de preencher. Embora lojas âncora não tradicionais, como consultórios médicos, academias e supermercados, estejam se instalando, especialistas alertam que esses estabelecimentos nem sempre incentivam as compras cruzadas nas boutiques menores do shopping.

O cálculo de risco versus recompensa

Investir em shoppings de segunda linha não é para os fracos de coração. As taxas de capitalização para shoppings de segunda linha situam-se entre 13% e% 17, significativamente maior do que o 5.5% visto em shoppings de primeira linha. Isso indica um perfil de risco muito maior.

O sucesso depende de:

• Localização: O shopping center está localizado em uma área suburbana em expansão?

• Composição dos inquilinos: Será que o proprietário consegue atrair marcas "emergentes" em vez de apenas lojas de desconto?

• Despesas de capital: O proprietário tem estômago para o custo altíssimo do reposicionamento?

Conclusão: Um novo capítulo para os shoppings americanos

O conceito de "shopping de segunda linha" deixou de ser apenas um espaço intermediário entre o luxo e a obsolescência. Para investidores e varejistas experientes, esses centros representam uma oportunidade de conquistar participação de mercado em um ambiente com espaço limitado. Seja por meio de atualizações estéticas ou transformações completas de uso misto, o objetivo permanece o mesmo: evoluir para acompanhar a forma como os americanos compram hoje.